Asuntosäästäminen

Kulujen minimoimisella on keskeinen osa säästötavoitteeni saavuttamisessa. Jotta en olisi englantilaisen sanonnan mukaan "penny wise, pound foolish", kannattaa kulujen minimointi aloittaa suurimmista kuluista. Pääkaupunkiseudulla varmasti suurin kulu on asuminen. Asumiskulujen optimoimisella voikin säästää parhaimmillaan satoja euroja kuukaudessa.

Ensimmäinen optimoinnin kohde on oikean kokoisen asunnon valitseminen. Esimerkiksi yksin asuva ihminen ei montaa huonetta tarvitse. Ylimääräisissä huoneissa ja lattianeliöissä on vain ylimääräistä siivottavaa. Lisäksi, jos on paljon tilaa, se näyttää kaipaavan huonekaluja yms. sen täyttämiseksi. Rahaa voi kulua paitsi turhista neliöistä maksamiseen myös noiden neliöiden täyttämiseen tavaralla, jota ei tarvitse. Pieneen asuntoon ei tee mieli hankkia yhtään enempää tavaraa kuin mitä todella tarvitsee. Opiskeluaikoina asuin 19 neliömetrin yksiössä, mutta nyt olen vaihtanut 34 neliömetrin kaksioon. Syy tähän vaihtoon oli lähinnä mukavuuden halu ja se, että vuokra oli lähes sama.

Minä asun tällä hetkellä siis vuokralla ja maksan 520 € kuussa. Vuokra on alhaisempi kuin asuinalueeni yleinen vuokrataso, mutta silti korkea verrattuna muun Suomen vuokratasoon. Muuttaminen pois kalliilta asuinalueilta voisi säästää suoranaisissa asumiskuluissa. Toisaalta matkustuskulut voisivat nousta. Varsinkin pääkaupunkiseudun julkisen liikenteen alueen ulkopuolelle muuttaminen tarkoittaisi, että minun olisi hankittava auto. Auton pitäminen käy kuitenkin kalliksi. Julkisen liikenteen alueella tarvitsee maksaa vain bussilipusta (noin 83 € / kk), mutta palaan tähän vertailuun oman auton ja julkiseen liikenteen välillä joskus myöhemmin. Työpaikkani on pääkaupunkiseudulla ja siksi muualla asuminen aiheuttaisi turhaa harmia. Kuitenkin, jos houkutteleva vaihtoehto löytyy, olen valmis muuttamaan halvempaan asuntoon.

Mutta sitten tullaankin oleelliseen kysymykseen. Asuako vuokralla vai ottaako asuntolaina? Usein hoettu kansanviisaus sanoo, että "ota asuntolaina, koska silloin maksat itsellesi". Tämä on kuitenkin melkoinen yksinkertaistus. Mielestäni jokaista tapausta pitäisi käsitellä erikseen ja oikeasti istua alas ja laskea euromäärät. Joissakin tilanteissa voi olla edullista ostaa asunto ja joissakin tilanteissa on parempi asua vuokralla. Seuraavaksi käyn läpi oman tilanteeni ja syyt siihen, miksi asun vuokralla. Jollekin toiselle voi olla parempi ostaa asunto, joten tarkoitukseni ei ole argumentoida yhden vaihtoehdon puolesta ja toista vastaan, koska mitään yleispetevää sääntöä ei ole.

Yritän käyttää mahdollisimman realistisia lukuja laskemissani. Nykyinen vuokrani on siis 520 € / kk. Arvioisin asuntoni arvoksi vapailla markkinoilla noin 160 000 €. Korkotason arvioiminen on vaikeaa, koska on todennäköistä, että korot nousevat nykyisestä, mutta kuinka paljon, on epäselvää. Viime vuoden heinäkuussa (uudempaa tietoa en löytänyt) kiinteän koron lainojen keskikorko oli 4,21 % ja euriboriin sidottujen lainojen keskikorko 1,97 %. Arvioin omissa laskemissani koroksi 3,6 %, koska korot ovat nousemassa. Voin tehdä laskelmat myös toisella korolla, jos se on tarpeen. Yhtiövastikkeeksi (+ muuksi tavallisesti vuokranantajan maksettaviksi kuluiksi) arvioin 100 € / kk. Vuokraan ja yhtiövastikkeeseen olen laskenut vuosittaiset 3 % korotukset, näin huomioiden inflaation vaikutuksen.

Seuraavissa laskelmissa tarkasteellaan säästöön jäävää rahamäärää, koska se on suure, jota haluan optimoida. Siksi on arvioitava myös kuukausittainen säästöön jäävä raha ilman asumiskuluja, joka tässä yhteydessä on (1200 + 520) € = 1720 €. Säästöille olen laskenut vuosittain 7 % tuoton, koska suurin osa niistä on sijoitettu osakkeisiin.

Ensimmäinen asia, jota tarkastelen, on se, kannattaako ensin vuokralla asuen säästää suurempi osa asunnon hinnasta ja ostaa se pienemmällä lainalla vai ostaako asunto heti suuremmalla lainalla. Kuvassa 1 ovat siis säästöön jäävät rahat tapauksissa, joissa säästetyn rahan osuus asunnon hinnasta on 20 % (tämä on jo kasassa) ja 50 %. Laina-aika on 10 vuotta molemmisssa tapauksissa ja lainan kuukausierät ovat vastaavasti 1271,74 € ja 794,84 €. Erät on laskettu annuiteettilainan kaavoilla, kuten pankkikin sen tekisi.

Kuva 1. Vaihtoehdot, jossa otetaan laina heti niin, että 20 % asunnon hinnasta on säästetty, ja toisaalta asutaan vuokralla, kunnes 50 % asunnon hinnasta on säästetty. Laina-aika on 10 v ja asunnon hinta 160 000 €. Vaaka-akselilla on aika kuukausissa, pystyakselilla säästöön jäänyt euromäärä.

Kuvasta 1 selviää, että loppujen lopuksi on melkein yhden tekevää, ottaako lainan heti vai vähän myöhemmin, jos asunnon hinta on sama, ja laina otetaan yhtä pitkäksi aikaa. Eroa säästetyissä summissa siinä vaiheessa, kun laina on maksettu molemmissa tapauksissa on pari prosenttia eli 14 v. jälkeen 163 919,97 € vs. 167 767,70 €. Jos siis näyttäisi siltä, että asuntojen hinnat tulevat alaspäin lähitulevaisuudessa, kannattaisi odottaa, koska tällöin asunnosta joutuisi maksamaan vähemmän.

Kuvasta 2 ilmenee jotain vielä yllättävämpää. Siinä ovat mukana nimittäin tapaukset, joissa asuntoa varten tarvittava rahasumma säästetään kokonaan, eikä lainaa siis oteta, sekä vuokralla asumisen jälkeen jäävä rahamäärä. Kuukausi erät ovat nyt 1271,74 € + yhtiövastike (20 %), 635,87 € + yhtiövastike (60 %), yhtiövastike (100 %), ja vuokra. Jos raha asuntoa varten säästetään kokonaan ja ostetaan se sitten, säästö on samaa suuruusluokkaa kuin lainan kanssa hankittujen asuntojen tapauksessa eli 15 v. jälkeen 196 205,98 € (20 %) vs. 199 866,63 € (60 %) vs. 199 330,86 € (100 %).

Kuva 2. Tapaukset, joissa asunnon hinnasta säästetään 20 %, 60 %, ja 100 % ennen ostamista. Vertailun vuoksi on esitetty myös vuokralla asuminen. Vaaka-akselilla on aika kuukausissa, pystyakselilla säästöön jäävä rahamäärä euroissa.

Sen sijaan vuokralla asuessa säästöön jää huomattavasti enemmän rahaa. Vaikka asunnonostajalle jää enemmän rahaa säästöön kuukausittain sen jälkeen, kun asuntolaina on maksettu, ei hän ihmisiän puitteissa (tai  puhumattakaan eläkeikään mennessä) saavuta vuokralla eläneen säästöjen määrää. Tietysti asunnonostajalla on oma asunto, jonka hän voi jättää jälkipolville, mutta toisaalta vuokralla asuneella on vastaavasti suurin piirtein asunnon hinnan verran enemmän rahaa perillisille. Ja mielestäni perinnönjako sujuu huomattavasti helpommin, jos omaisuus on helposti jaettavassa muodossa, eikä kiinni, esim. asunnossa, joka pitää myydä, jotta siitä saa rahat jaettaviksi.

Syy siihen, miksi vuokralla asuminen näyttää kannattavalta, löytyy tarkastelemalla laina-ajan pituuden vaikutusta säästöön jäävään rahamäärään. Kuvassa 3 on esitetty tapaukset, joissa otetaan saman suuruinen asuntolaina, mutta laina-ajan pituutta on vaihdeltu. Mitä pitempi laina-aika, sitä enemmän rahaa jää säästöön. Syy tähän on kuukaudessa käteen jäävässä rahamäärässä lainanlyhennyksen jälkeen. Pitemmillä laina-ajoilla kuukausi erä on pienempi ja rahaa jää enemmän säästöön. Vuokran ollessa vähemmän kuin yhteenlaskettu lainanlyhennys ja yhtiövastike, jää vuokralaiselle enemmän rahaa kuukaudessa käteen. Korkoa korolle efektin vuoksi aikaisin säätetty raha on merkityksellisempää kuin myöhemmin säästetty raha.

Kuva 3. Laina-ajan vaikutus säästöön jäävään rahamäärään. Esitetty on viiden, kymmenen ja kahdenkymmenen vuoden lainat. Kaikissa tapauksissa on ensin säästetty sama osa asunnon hinnasta.

Miten siis käy, jos laina-ajaksi valitaan todella pitkä aika, esim. 30 vuotta? Kuvassa 4 on havainnollistettu tätä.  Nyt vuokralaisen ja lainanottajan käyrät leikkaavat toisensa. Ensimmäinen leikkaus tapahtuu 30 vuoden ja 9 kuukauden jälkeen. Rahaa on tässä vaiheessa säästössä 1,3 miljoona euroa! Tämä on yli sen rahamäärän, jonka ajattelin riittävän työelämästä pois jättäytymiseen. Sitä paitsi olisin tuolloin 60-vuotias ja muutenkin kohta jäämässä eläkkeelle. Tuo skenaario ei siis koskaan ehdi toteutua. Tässä mainittujen lukujen lisäksi yritin etsiä tapauksia, joissa lainanottaminen kannattaisi minun tapauksessani, mutta en niitä löytänyt.

Kuva 4. Säästöön jäävät rahat 30 vuoden lainajalla verrattuna vuokralla asumiseen.

Vielä yksi näkökulma on se, että jos asuntojen hinnat jatkaisuvat nousuaan, voisi asuntoa ajatella sijoituskohteena, jonka myymällä voisi saada voittoa. On kuitenkin niin, että ihmisen on asuttava jossain joka tapauksessa, joten myytyään asunnon, on hänen muutettava toiseen asuntoon, joka myös maksaa. Jos elintasosta ei tingitä, maksaa uusi asunto yhtä paljon kuin vanha. Siksi asunnosta saadusta hinnasta ei oikeastaan koskaan pääse hyötymään. Tai jos voittoa asunnon vaihdon yhteydessä syntyy, kyse on jonkinlaisesta keinottelusta. Mielummin keinottelen osakkeilla kuin asunnoilla, koska osakkeita saa vaihdettua huomattavasti helpommin kuin asuntoja. Ja jos asunnonomistaja pyrkii saamaan voittoa alentamalla elitasoaan, niin vastaavasti myös vuokralainen voi muuttaa halvempaan kämppään. Kaiken lisäksi asuntojen hintojen nousu ei ole varmaa. Ainakin Helsingissä asuntojen hinnoissa on ilmaa, jota niihin on pumpattu tietyillä poliittisilla linjauksilla. Odotettavissa on, että asuntojen hinnat kääntyvät laskuun jossain vaiheessa, ja todennäköisesti vielä kohtuullisen ajan kuluessa. Sitten on ikävää huomata ostaneensa asunto, josta ei saa ostohintaa takaisin.

Mielestäni asuntolainan ottaminen tulee kannattavaksi vasta, jos laina-aikaa pidentämällä lainanlyhennyksen ja yhtiövastikkeen kuukausittaisen osuuden saa alle vastaavan asunnon vuokrantason tai ainakin hyvin lähelle sitä. Asunnonomistaja voi toki elää huomattavasti vuokraa halvemmalla, kun asuntolaina on maksettu, mutta keskeisessä roolissa on siihen mennessä kertynyt sijoituspääoma. Jos se on huomattavasti enemmän kuin tarvitaan taloudelliseen riippumattomuuteen, on lainanottaminen ainakin minun suunnitelmani kannalta ollut epäedullista.

Muokkaus: Kehotan tämän tekstin lukeneita lukemaan uuden kirjoitukseni aiheesta.