Asuntosäästäminen - revisited

Sain jonkin verran kritiikkiä edellisestä asuntosäästämistä koskevasta blogiartikkelistani. Rakentava kritiikki on hyvästä, koska se auttaa jalostamaan mielipiteitä. Myönnän jättäneeni huomiotta joitakin asioita kirjoittaessani edellistä artikkelia, minkä vuoksi johtopäätökseni eivät kaikilta osin olleet valideja. Teen tämän tunnustuksen uudessa artikkelissa kahdesta syystä. Ensinnäkin, vain blogikommentteihin kirjoitetut asiat jäävät huomiotta, koska monet eivät lue kommentteja. Omassa artikkelissaan kritiikki saa ansaitsemansa huomion. Toiseksi, omassa artikkelissaan asia voidaan tuoda esille koherenttina jäsenneltynä kokonaisuutena, toisin kuin ehkä hieman tunnepitoisessa dialogissa.

Tein Google-dokumentteihin taulukon, jossa lasketaan taloudellisen riippumattomuuden saavuttamisen aikataulua sekä vuokralla asuen että asuntolainaa maksaen. Tässä oletetaan, että asuntolaina otetaan 30-vuoden iässä ja 30:ksi vuodeksi. Olen pyrkinyt löytämään mahdollisimman realistisia lukuja omassa tilanteessani nettopalkaksi (palkka miinus verot), vuokraksi, yhtiövastikkeksi, lainanmääräksi, lainankoroksi, inflaatioksi, netto-osingoksi (osinko miinus verot), sijoitustuotoksi, ja alkupääomaksi. Asuntolainan lyhennyksen olen olettanut tehtävän tasalyhennyksinä. Asuntolainan korkojen verovähennyksen olen huomioinut nettopalkan suuruudessa alijäämähyvityksen kautta. Inflaation olen olettanut vaikuttavan palkkaan, vuokraan, yhtiövastikkeeseen, ja muihin kuluihin. Laskelmat on tehty nykyisen verotuskäytännön mukaan. Voin tehdä muutoksia oletuksiin tarpeen mukaan.

Tavoitteena on minimoida taloudellisen riippumattomuuden saavuttamisen ajankohta. Tämä piste saavutetaan, kun kokonaiskulut ovat pienemmät kuin saadut osingot. Molemmissa tapauksissa tämä tapahtuu 44-45 vuoden iässä. Saatiin aikaiseksi lähes tasapeli. Miten eri muuttujien muuttaminen vaikuttaa tilanteeseen?

Seuraavat muuttujien suhteiden muuttamiset toimivat asuntosäästäjän eduksi:

• Vuokran suurentaminen suhteessa lainanmäärään
• Inflaation korottaminen, koska inflaatio syö lainan pääoman arvoa
• Lainan koron pienentäminen
• Yhtiövastikkeen pienentäminen
• Laina-ajan pidentäminen (tätä ei 30:stä vuodesta saa tosin pidemmäksi ilman kikkailuja)
• Muiden kulujen suurentaminen suhteessa asumismenoihin, vaikka tosin varhaisen eläköitymisen päivämäärä siirtyy kauemmaksi kummassakin tapauksessa
• Netto-osingon pienentäminen (samoin kuin edellä päivämäärä siirtyy myöhemmäksi)
• Sijoitustuoton pienentäminen (samoin kuin edellä päivämäärä siirtyy myöhemmäksi)

Vastaavasti muutokset näissä muuttujissa päinvastaiseen suuntaan parantavat vuokralaisen aikataulua suhteessa omistusasujaan. Muuttujia on monia, ja niitä voi säädellä loputtomiin. Todellisuudessa on vielä otettava huomioon, että suurin osa muuttujista voi vaihdella ajan suhteen suuntaan tai toiseen yleisen taloudellisen tilanteen ja mahdollisten poliittisten päätösten mukaan.

Kuitenkin loppupeleissä, koska tilanne on melkein tasan taloudellisen riippumattomuuden saavuttamisen päivämäärän suhteen, muut tekijät ratkaisevat. Asunnon omistamista vastaan puhuvat mahdollisten ylimääräisten kulujen lankeaminen itselle maksettavaksi, esim. tarpeellisen remontin vuoksi. Puoltavista tekijöistä yksi merkittävimmistä on se, että siinä vaiheessa, kun asunto on maksettu, asumiskulut pienenevät roimasti, koska enää tarvitsee maksaa vain yhtiövastike (jos kyseessä on taloyhtiö) ja mahdolliset korjauskulut. Asunnon voi myös myydä halutessaan, jolloin siihen käytetyt rahat ovat jälleen käytettävissä. On jopa mahdollista ottaa käänteinen asuntolaina, kun asunto on maksettu, jolloin asunnosta saa tuloja, vaikka siinä vielä asuukin. Kun siis katsotaan asioita pitemmällä tähtäimellä ja erityisesti ikävuosiin 60:stä eteenpäin, asunnon omistaminen lyö vuokralla asumisen mennen tullen.

Näin olen siis omalta kohdaltani takkini kääntänyt. Tähän tarvittiin kuitenkin melkoisesti laskelmia ja pohdintaa. Myös blogin kommentoijien kommentit auttoivat tässä. Kiitos teille siitä.